Cours de Droit des biens (civil, 2ème année)

Plan du cours de droit des biens.

Introduction au cours de droit des biens

Les biens sont toutes les choses analysées par le droit.
L’analyse se fait en fonction du rapport qu’il peut y avoir entre les choses et les personnes juridiques, c’est-à-dire le pouvoir qu’a une personne sur une chose.
Toutes les choses ne sont cependant pas des biens au sens juridique du terme car certaines choses ne peuvent être appropriées. Inversement, tous les biens ne sont pas des choses au sens courant du terme.
Le mot "bien" désigne à la fois le droit subjectif qu’une personne a sur un bien et la chose elle-même (objet du droit). Il y a donc des biens corporels et des biens incorporels.
Les biens sont toutes les choses corporelles ou incorporelles qui peuvent procurer au sujet de droit une certaine utilité qui sont susceptibles d’appropriation.
En effet, l’article 713 du code civil dispose que les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à l’Etat. Les choses sans maître peuvent être appropriées comme le gibier ou les choses abandonnées. Les seuls problèmes que ces biens vont poser apparaissent au moment de leur appropriation par occupation ou accession.
L’article 714 du code civil dispose qu’il est des choses qui n’appartiennent à personne et dont l’usage est commun à tous. Cet article 714 met en place la notion de biens communs : ce sont des choses qui existent en quantité suffisante pour qu’il n’y ait pas intérêt à disposer sur elles un droit privatif.
Le législateur napoléonien a fondé le droit des biens sur une classification fondamentale : la distinction entre les meubles et les immeubles. Cette classification a été inspirée du droit romain. Est bien meuble un objet qui peut se déplacer seul ; est bien immeuble un fonds de terre et ce qui y est incorporé, ainsi que les biens mobiliers qui en permettent l’exploitation.
Le législateur napoléonien s’est surtout intéressé aux biens immeubles car, à l’époque, les biens meubles n’avaient pas de valeur. De plus, les biens immeubles permettaient de faire fortune.
Depuis 1804, le code civil a connu une évolution considérable grâce à trois principaux facteurs : un facteur d’ordre idéologique, un facteur d’ordre économique et un facteur d’ordre sociologique.
- Facteur idéologique : Au moment de la rédaction du code civil, on est en plein cœur des Lumières : la propriété est au service de la liberté, cette idée faisant du code un texte libéraliste. Le droit de propriété est donc un droit subjectif absolu.
Cette idéologie est très critiquée au 19ème siècle par les doctrines sociales : le Droit est là pour satisfaire les intérêts généraux.
Facteurs d’ordre économique : Ces facteurs correspondent à l’extension de la fortune mobilière au 19ème siècle. Les zones rurales s’étendent en raison du développement de l’industrie. Avec l’exode, c’est l’urbanisme qui s’étend. De plus, l’Etat intervient dans l’économie. Ce système a modifié les rapports entre les individus et les biens.
Au 20ème siècle, cela conduit à une surproduction et donc à la naissance de biens de consommation. Aujourd’hui, on est plus attaché à l’utilisation qu’à la propriété d’un bien.
Facteurs sociologiques : Aujourd’hui, les valeurs changent complètement de registre : les valeurs sont de plus en plus liées à l’action des personnes plutôt qu’à la fortune.
Cette évolution s’est traduite par une grande diversification des catégories. Par exemple, à côté de la distinction entre les biens meubles et les biens immeubles, on trouve une distinction entre les biens corporels et les biens incorporels : il s’agit de distinguer la chose sur laquelle porte le droit de propriété sur tous les autres droits.
De nouveaux biens apparaissent comme l’énergie ou l’information.
De plus, se mettent en place de nouvelles manières d’appréhender les biens comme la distinction faite par les économistes entre biens de production et biens de consommation.
Cette évolution a entraîné une diversification des sources. 
Ces différentes sources peuvent être le code de l’environnement, de l’urbanisme, de la construction, … À côté de cela, il y a une multitude de textes spécifiques qui ne sont pas codifiés et qui n’ont donc pas de statuts spéciaux.
Le droit patrimonial (relatif aux biens) s’oppose au droit extra-patrimonial. 
Le droit patrimonial est l’ensemble du droit subjectif.
Le droit extra-patrimonial régit les relations entre les individus.
Le patrimoine n’est pas défini. En fait, le patrimoine est l’ensemble des biens et des obligations d’une personne. Il comprend l’actif et le passif.
L’actif comporte tous les biens appréciables en argent, qui peuvent être des droits réels portant sur des choses ou des droits personnels.
Le passif est constitué par l’ensemble des dettes de l’intéressé, ou plus exactement de ses obligations évaluables en argent.
La dette peut porter sur le capital, ou avoir pour objet des éléments correspondant aux revenus et être payée normalement sur ces revenus.
Le dénominateur commun entre l’actif et le passif est donc la monnaie.
Les éléments de l’actif et du passif sont les caractères des droits, cessibles entre vifs. Ces droits sont dans le commerce juridique : ils peuvent faire l’objet de cessibilité, mais aussi de transmissibilité et de saisissabilité.
Les éléments du patrimoine sont saisissables : s’il n’est pas payé, tout créancier peut saisir tel ou tel élément du patrimoine du débiteur.
Cette saisie est une universalité, car l’actif et le passif sont liés : il y a donc corrélation entre actif et passif.
Tous les biens d’une personne correspondent à des dettes.
Le créancier a un droit de gage sur le patrimoine de son débiteur existant au moment de l’exigibilité de la dette. De ce fait, le créancier subit (ou bénéficie) des fluctuations du patrimoine de son débiteur.
L’universalité du patrimoine est nécessairement liée à la personne. En effet, toute personne (physique ou morale) a un patrimoine et il n’y a pas de patrimoine sans sujet. De plus, une personne ne peut avoir qu’un capital. Ce dernier point met en place le principe de l’unité et de l’indivisibilité du patrimoine.

Chapitre 1 : Les biens.

L’article 516 du code civil dispose que tous les biens sont meubles ou immeubles. Cet article fait une distinction essentielle entre les biens meubles et les biens immeubles.

Section 1 : Classification des biens en meubles et immeubles.

§ 1 : Description des biens meubles et des biens immeubles.

Les biens immeubles.

Dans le code civil, l’article 517 définit les biens immeubles :
"Est bien immeuble par nature le sol et toutes les constructions attachées au sol".
Le sol est l’immeuble par excellence, le fond de terre ne pouvant en aucun cas être déplacé.
Les constructions et les plantations sont immeubles dans la mesure où elles sont fixées au sol par des fondations ou des racines.
Cependant, cet état n’est pas forcément permanent : un immeuble peut être détruit, un arbre abattu, des fruits cueillis. Dans ce cas, ils deviennent des meubles.
Les articles 518, 519 et 520 du code civil énumèrent les différents types de biens immeubles par nature. Ces textes sont caractéristiques de la société du 19ème siècle.
Les immeubles par destination sont des biens qui sont affectés économiquement à un immeuble. 
Il s’agit de biens meubles fictivement considérés comme biens immeubles :
Soit parce que ces biens ont été placés par le propriétaire pour le service et l’exploitation de ce fonds.
Soit parce qu’ils sont fixés d’une façon apparente et durable par leur propriétaire sur un immeuble lui appartenant.
L’article 524 du code civil dresse une liste des immeubles à destination agricole. Il s’agit des biens qui sont utilisés à l’exploitation à laquelle ils sont attachés : il s’agit d’accessoires économiques.
Pour qu’il y ait immeuble par destination, le bien doit être attaché à un immeuble et les deux doivent appartenir au même propriétaire.
L’article 525 du code civil définit comme immeuble par destination tout bien meuble qui est physiquement attaché à un immeuble par nature. De manière générale, il s’agit de tout bien d’ornementation d’un immeuble, à condition qu’il y soit scellé.
Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent sont des droits réels qui ont pour objet un immeuble (Article 526 du code civil).

Les biens meubles.

Les meubles sont définis par l’article 527 du code civil.
"Les biens meubles par nature sont toutes les choses matérielles mobiles". 
Cette catégorie regroupe une grande catégorie de biens.
Les meubles meublants sont destinés à l’usage et à l’ornement d’un appartement ou d’un local (article 534 alinéa 1 du code civil).
Les meubles par détermination de la loi, sont des droits incorporels portant sur des biens meubles. C’est une catégorie qui n’a cessé de se développer avec l’apparition de nouveaux biens.
L’article 529 du code civil en énumère un certain nombre, mais on peut tenter de les reclasser d’après la nature du droit dont il s’agit : droit réel, personnel ou intellectuel et les actions en justice, selon qu’il y ait ou non un support corporel.
Les propriétés incorporelles sont un bien non matériel et appartient aux biens meubles. Il s’agit d’un droit sur les choses.
Généralement, le code civil fait la distinction entre les biens corporels et les biens incorporels.
Les meubles par anticipation sont une distinction jurisprudentielle par analogie aux immeubles par destination. Il s’agit de biens immeubles fictivement considérés comme des biens meubles, car ils vont le devenir dans un proche avenir.

§ 2 : Critère de distinction entre biens meubles et biens immeubles.

Le premier critère de distinction concerne la mobilité ou la fixité.
Le deuxième critère est d’ordre économique et apparaît en fonction de la valeur des biens.
Le critère de valeur est important, car les biens immeubles ont une valeur supérieure à celle des biens meubles.

§ 3 : Intérêt de la distinction entre biens meubles et biens immeubles.

Le régime juridique des deux catégories est très différent.
Sur le plan civil, les intérêts de la distinction sont au nombre de 5 :
- L’identification de l’appartenance d’un immeuble. Cependant, rien n’est organisé pour les meubles.
- La garantie du crédit.
Le crédit est accordé aux particuliers et aux entreprises. Il est nécessaire au fonctionnement d’une économie libérale capitaliste.
Le créditeur prend la garantie d’un paiement sur un bien immeuble. Celui qui n’a pas de biens immobiliers a du mal à obtenir un crédit.
- La procession est un mode d’acquisition de la propriété.
C’est le fait d’avoir la maîtrise matérielle sur un bien. Il s’agit d’une présomption de propriété.
Cette acquisition se fait dans des conditions différentes selon qu’il s’agit de biens meubles ou de biens immeubles.
Pour les biens meubles, l’acquisition est automatique. Pour les biens immeubles, l’acquisition se fait au bout de 30 ans.
- La compétence territoriale des tribunaux.
Pour les biens meubles, le droit commun est en charge du procès, c’est-à-dire le tribunal du domicile du défendeur.
Pour les biens immeubles, le tribunal est celui dont dépend l’immeuble.
- Le droit de gage des créanciers sur le patrimoine du débiteur.
Le créancier peut saisir les biens de son débiteur.
La saisie immobilière est entourée de formalités complexes par rapport aux saisies mobilières.
En raison de la distinction entre biens meuble et biens immeuble, chaque type de bien a son statut juridique propre.

Section 2 : Classifications secondaires.

Biens consomptibles / biens non consomptibles.
Les biens consomptibles sont des biens qui se détériorent par leur usage, les biens non consomptibles étant faits pour durer.
Quand un bien a été remis en dépôt ou à titre de prêt, le contrat comporte une clause de restitution.
Quand l’objet du contrat porte sur un bien consomptible, la restitution en nature est impossible : la restitution se fait par équivalence.
La restitution en nature est possible pour les biens non consomptibles.

Biens fongibles / corps certains.
Les biens fongibles sont des biens interchangeables : ce sont des choses de genre.
Le corps certain est une chose individualisée, identifiée et qui présente un intérêt particulier pour son propriétaire.
Le transfert de propriété des corps certains se fait immédiatement. Ce n’est pas le cas pour les biens fongibles : dans ce cas, le transfert se fait au moment de l’individualisation.
Le transfert de propriété emporte avec lui les risques de la chose, qui sont pour le propriétaire : il est donc important de connaître le moment du transfert de propriété.

Fruits / produits.
Cette distinction a une origine économique avec la distinction entre les biens de capitalisation et les biens de consommation.
Les biens de capitalisation sont des biens productifs, c’est-à-dire qui rapportent des revenus : il s’agit des biens frugifères.
Les fruits n’épuisent pas le capital alors que l’utilisation des produits d’un bien diminue le capital d’où vient le produit.
Les revenus sont destinés à être dépensés : ils ont quasiment un caractère alimentaire.

Chapitre 2 : Les droits.

§ 1 : Le droit réel.

Le droit réel est un rapport entre un sujet de droit et une chose : ce droit porte directement sur une chose. Ce rapport rassemble les droits et les pouvoirs qu’une personne a sur une chose.

Droits principaux / Droits accessoires.
Les droits principaux sont, par exemple, le droit de propriété et ses démembrements.
Ils regroupent les droits de servitude et l’usufruit. Le titulaire de ces droits tire tous les bienfaits économiques des biens sur lequel porte le droit.
Les droits accessoires font partis du droit de créance. C’est un droit qui garantie au créancier d’être payé.
C’est une réserve de valeur dans le patrimoine du titulaire du droit, qui lui permet de vendre le bien objet du droit en cas de non paiement.

La force du droit réel.
Le droit réel est opposable à tous : les tiers sont tenus de respecter le droit réel de l’autre.
S’agissant des droits réels immobiliers, la responsabilité des tiers est subordonnée à la publicité foncière.
Le droit réel est assorti d’un droit de suite et d’un droit de préférence.
Dans le cadre du droit de préférence, tous les créanciers chirographaires d’un même débiteur ont un droit de gage sur le patrimoine du débiteur.
Concernant le droit de suite, le titulaire du droit d’hypothèque peut saisir l'immeuble dans le patrimoine du débiteur. Un bien hypothéqué reste à la disposition du créancier.

§ 2 : Le droit personnel.

C’est un rapport entre deux personnes. C’est un droit en vertu duquel l’un peut exiger de l’autre une prestation. Une prestation est une obligation de faire, de ne pas faire ou de donner.
Dans ce rapport d’obligation, il y a un créancier et un débiteur. C’est le débiteur qui doit sur son patrimoine et non sur sa personne.
Il y a une différence de structure entre le droit réel et le droit personnel. Le droit personnel est relatif aux personnes qui sont dans le lien d’obligation et n’emporte pas droit de suite.
Le créancier ne doit pas demander de remboursement.

Partie 1 : Les droits sur les biens.

Le droit de propriété appartient à une seule personne et rassemble un certain nombre de prérogatives, réunies autour d’une même personne. Cependant, ces prérogatives peuvent être réparties entre plusieurs personnes.

Chapitre 1 : Le droit de propriété, droit individuel.

Section 1 : Les prérogatives du propriétaire.

Défini par l’article 544 du code civil, le droit de propriété est un droit de jouissance (ou fructus) : le propriétaire a le droit de percevoir les fruits de la chose qui lui appartient.
Le droit de propriété est avant tout une liberté : on est libre de faire ce qu’on veut de ses revenus. Le propriétaire ne rend de compte à personne.
Le propriétaire dispose aussi de l’usus : il a le droit de détenir et d’utiliser une chose sans en percevoir les fruits. L’usage est ici totalement libre.
Le droit de protéger son bien (droit à l’image) est créée par une décision de la cour de cassation.
L’abusus est le droit de disposer d’une chose. Il s’agit de toute tâche portant atteinte au capital du bien.
Le propriétaire peut exprimer une jouissance sur un bien. Il peut s’agir d’une possession matérielle ou juridique.
Les différentes prérogatives du droit de propriété peuvent être démembrées.
Le propriétaire dispose de pouvoirs d’administration sur son bien.

Section 2 : Les caractères du droit de propriété.

Le caractère absolu du droit de propriété.

Le droit de propriété est un droit quasi souverain qui confère à son titulaire un maximum de prérogatives.
Ce droit est opposable à tous comme tout droit réel : le titulaire du droit peut le faire respecter par tout le monde.
Le propriétaire peut clôturer son terrain et interdire à tout individu d’y pénétrer.
Il dispose aussi d’un droit de suite qui lui permet d’agir en revendication contre le tiers acquéreur ou le possesseur de la chose qui lui a été enlevée.
Enfin, le propriétaire dispose d’un droit de préférence.
En pratique, on constate que la propriété souffre d’innombrables restrictions tant légales que jurisprudentielles ou mêmes conventionnelles.

Le caractère exclusif du droit de propriété.

Une fois appropriée, une chose appartient individuellement, privativement et exclusivement à une seule personne. C’est une puissance conférée à une personne bien déterminée sur une chose.
Toutefois, ce principe souffre aujourd’hui de restrictions, notamment en cas de propriété indivise.

Le caractère perpétuel du droit de propriété.

La propriété ne s’éteint pas au décès du propriétaire : elle est automatiquement transmise à ses héritiers.
Ce n’est pas un droit viager, mais héréditaire, transmissible à cause de mort de génération en génération.
La propriété ne peut pas se perdre par le non-usage : elle ne s’éteint pas du fait de la prescription extinctive.
Toutefois, cette disposition n’est valable qu’à condition que la prescription acquisitive d’un tiers ne vienne pas la réduire à néant.
En effet, si un individu peut justifier sur le bien d’une possession assez longue (environ 30 ans), il est en droit de l'opposer à l’ancien propriétaire.

Section 3 : Les règles particulières à la propriété immobilière.

Même s’il appartient à une personne, un bien immeuble est un morceau de territoire. C’est pour cela que l’Etat s’y intéresse.

§ 1 : Les restrictions étatiques au droit de propriété.

La loi et le règlement peuvent porter atteinte au droit du propriétaire.
Selon les articles 34 et 37 de la Constitution, la répartition du droit immobilier relève de la compétence législative et immobilière.
La protection de la propriété est faite de manière vigilante par la Convention Européenne des Droits de l’Homme.
Les restrictions immobilières sont de plus en plus nombreuses.
Il y a la possibilité pour l’Etat de s’approprier des biens privés. Cela s’est diversifié.
Exemple 1 : L’expropriation pour utilité publique.
L’Etat ou la collectivité publique peut obliger un propriétaire à vendre son bien. Cette procédure est entourée de précautions. Le juge administratif est compétent pour vérifier la réalité de l’utilité publique.
Le propriétaire a alors droit à une indemnisation proportionnelle à la valeur du bien. Le juge judiciaire est compétent pour évaluer cette indemnisation.
Exemple 2 : La nationalisation d'un bien par l'Etat
Dans ce cas, l’Etat s’approprie de manière arbitraire des biens privés qui sont jugés comme ayant un intérêt public.
Quand il y a nationalisation, il n’y a pas nécessairement indemnisation.
Exemple 3 : Le droit de préemption au profit des collectivités publiques.
C’est une priorité de l’Etat pour acheter un bien qui est en vente.

§ 2 : Le voisinage.

Toute propriété immobilière a des voisins.
La question des servitudes fait partie des questions de voisinage.
La délimitation de l’assiette du droit :
Pour les immeubles, la délimitation doit être nécessairement faite. Cette délimitation se fait en surface et en volume.

1) La surface

Il n’y a pas de vide sur le territoire.

- Le bornage (article 646 du code civil)

Il s’agit de la délimitation de deux fonds de terre contigus.
En fait, c’est le moyen de déterminer la ligne divisoire entre deux fonds contigus qui appartiennent à des propriétaires différents. Il s’agit de fixer des lignes matérielles.
En ville, il n’y a pas de bornage : il y a des murs mitoyens entre deux immeubles.
C’est un droit pour le propriétaire de savoir où sont les limites de son terrain. Ce droit sanctionne une obligation de voisinage.
Le bornage se fait à frais communs. Il est soit amiable, soit judiciaire. Dans ce dernier cas, le tribunal d’instance est compétent.

- La clôture (article 647 et suivants du code civil)

Selon l’article 647 du code civil, chacun a le droit de se clore. Ce droit est aussi une obligation.

2) Le volume.

Le volume est défini par l’article 552 alinéa 1 du code civil : le propriétaire du sol est propriétaire du dessus et du dessous dans les limites de son droit.
Le propriétaire peut construire et planter dans le sol. De plus, il est propriétaire de toutes les constructions se trouvant sur son sol.
Il a le droit de s’opposer à tout empiètement au-dessus de son sol. L’espace aérien se limite à tout ce qui est utile au propriétaire du sol. Par exemple, des règles d’urbanisme limitent la hauteur des constructions. Il y a aussi des règles d’intérêt général.
Il en est de même pour le dessous.
Il y a de nombreuses restrictions d’intérêt général.
Aujourd’hui, les mines font l’objet d’un droit distinct de celui du propriétaire du sol.
Les racines peuvent être coupées par les voisins si elles empiètent sur leurs terrains.
Se pose le problème de l’eau, qui est une richesse collective. Elle fait donc l’objet d’une réglementation spéciale.
Concernant les rivières et les fleuves, on distingue les voies navigables (appartenant à l’Etat) et les cours d’eau non navigables (appropriation privée).
Les riverains ont un droit d’usage concernant les voies d’eau non navigables.
Concernant le lit de la rivière, il appartient au propriétaire du terrain dans le cas où le cours d’eau traverse la propriété.
En cas de passage en bordure de terrain, il y a partage entre les différents propriétaires.
La réglementation est importante concernant la pollution des eaux.
L’eau pluviale devient partie intégrante de la propriété du sol sur lequel elle tombe.
- Le respect du droit des voisins :
Le droit de propriété est défini par l’article 544 du code civil, qui limite immédiatement ce droit.
Il n’y a pas de texte concernant le droit des voisins. C’est la jurisprudence qui règle ces problèmes.
- L’abus du droit de propriété :
Pour un même acte, peut-on exercer un droit et en abuser en même temps ?
Pour certains auteurs, il est contradictoire qu’on abuse d’un droit que l’on a.
Selon la théorie de la fonction sociale, des droits sont conférés aux sujets non dans leur intérêt, mais parce que ces droits sont utiles au fonctionnement de la société.
La jurisprudence a admis et consacré l’abus de droit de propriété dans le cas, par exemple, de l’intention de nuire à autrui.
Arrêt de la cour de cassation du 3 août 1915 : L’installation sur un terrain d’un dispositif ne présentant aucune utilité et n’ayant d’autres buts que de nuire à autrui constitue un abus de droit de propriété.
Arrêt de la 1ère chambre civile du 20 janvier 1964 : La plantation d’un rideau de fougère devant une fenêtre dans la seule intention de nuire au voisin est un abus de droit de propriété.
L’abus du droit de propriété comporte deux éléments constitutifs :
Une intention de nuire (faute intentionnelle). Il est difficile d’en faire la preuve, car c’est un élément psychologique.

Le préjudice causé à autrui.

Ces deux éléments doivent être prouvés par le demandeur.
La réparation du préjudice est une réparation en nature. Si cette réparation est impossible ou insuffisante, la réparation en équivalence est admise. Dans ce cas, des dommages et intérêts sont versés.
Des troubles peuvent être causés à l’environnement.

Les troubles du voisinage.

Soucieux de réparer tous les préjudices dûs au voisinage, la jurisprudence a créé la théorie des troubles du voisinage. Cette théorie a un domaine d’application extrêmement large.
Arrêt de la 3ème chambre civile du 4 février 1971 : le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de manière absolue (sauf usage prohibé par la loi ou les règlements) est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Ces troubles sont de toute sorte : bruits, odeurs, fumées, …
Il n’est pas nécessaire qu’il y ait de la part de l’auteur du trouble une intention de nuire. Cela est détaché du droit de la propriété civile car la présence d’une faute n’est pas nécessaire. La seule condition est le préjudice, qui consiste dans l’inconvénient normal du préjudice.
La Cour de Cassation a créé une règle selon laquelle “nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage”. Cet essor considérable s’inscrit dans le contexte actuel.
Le seuil de gravité relève du pouvoir souverain des tribunaux et des cours d’appel.
Se pose le problème de la pré-occupation : l’installation de l’auteur du trouble antérieur à l’installation du trouble a-t-elle une incidence ? La jurisprudence tient compte de la pré-occupation collective en fonction du contexte local sur lequel elle a à statuer.

Chapitre 2 : Le droit de propriété : droit concurrent.

Le droit de propriété peut être éclaté : les différentes prérogatives du droit de propriété sont alors réparties entre différentes personnes. Il s’agit du démembrement du droit de propriété. C’est une dérogation au droit individuel du droit de propriété.

Section 1 : Les démembrements du droit de propriété.

Certains droits réels ne confèrent à leur titulaire qu’une partie du droit de propriété : on les qualifie de démembrement du droit de propriété.

L’usufruit :

Droit réel, l’usufruit est défini par l’article 578 du code civil.
Le droit du locataire est personnel contre son bailleur.
L’usufruitier peut profiter d’un bien qui ne lui appartient pas. Le propriétaire de ce bien est le nu-propriétaire.
D’un point de vue économique, l’usufruit comporte beaucoup d’inconvénients, car c’est un obstacle à la circulation d’un bien.
Le bien est invendable s’il est grevé d’usufruit, car le nu-propriétaire tire une valeur minime de son bien.

Les sources de l’usufruit.
Selon l’article 579 du code civil, l’usufruit se constitue soit par la loi, soit par un acte juridique.
Pour l’acte juridique, l’usufruit est en général stipulé soit dans une déclaration, soit dans une vente.
A la loi et à la volonté de l’homme, il faut ajouter l’effet de la possession.
L’usufruit légal résulte de ce qu’une loi institue d’office un usufruitier dès lors que certaines conditions sont remplies.
Il peut aussi être constitué à la suite d’une convention entre le propriétaire de la chose et une autre personne. Si elles portent sur un immeuble, les conventions constitutives d’usufruit sont soumises à la publicité foncière.
Les constitutions d’usufruit par la volonté de l’homme empruntent deux voies :
Le propriétaire concède à un tiers un usufruit sur un bien lui appartenant
Il donne un bien à ce tiers tout en s’en réservant l’usufruit
La constitution de l’usufruit peut aussi résulter d’un effet de la possession. En effet, comme tout droit réel, l’usufruit peut s’obtenir par une prescription acquisitive.

Les caractères de l'usufruit.
Ce domaine extrêmement large est défini par l’article 581 du code civil. L’usufruit est donc un droit réel qui peut porter sur toute sorte de biens.
C’est un droit temporaire : il dure au maximum le temps de la vie de l’usufruitier.
C’est un droit viager : le nu propriétaire retrouve la pleine propriété du bien sur lequel porte l’usufruit.
C’est un droit démembré : l’usufruitier a l’usus et le fructus, le nu propriétaire ne conservant que l’abusus.
Il y a une absolue indépendance entre les deux droits : l’usufruitier et le nu propriétaire ne sont pas dans un rapport d’obligation ; ils ne sont pas créancier et débiteur l’un par rapport à l’autre.
Il y a une indépendance du point de vue juridique et un antagonisme du point de vue économique, qui n’est pas favorable au bien.
L’usufruitier ne peut faire d’investissement à long terme. Le nu propriétaire, quant à lui, a intérêt à faire des investissements, mais ne le fait pas en raison du manque de moyens.
Le régime juridique de l’usufruit
La loi cherche une répartition équilibrée dans le statut de chacun.

Le statut de l’usufruitier.
L’usufruitier a un droit de jouissance du bien. Il en a donc l’utilité économique, c’est-à-dire l’usage et la jouissance des fruits du bien. Il n’a cependant pas droit aux produits. Ces droits lui donnent un certain nombre de pouvoirs. Par exemple, il a le pouvoir d’administrer les biens ou de conclure les baux.
Le bail d’habitation est limité à 9 ans. Au moment de l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire n’est pas tenu par les baux supérieurs à 9 ans.
Les baux ruraux et commerciaux ne peuvent être conclus qu’avec l’accord du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Le locataire rural ou commercial dispose de droit qui entame la valeur du bien.
L’usufruitier entre en jouissance dans un bien tel qu’il est. Pendant la durée de l’usufruit, il doit veiller au bon état d’entretien du bien et doit en respecter la destination. L’usufruitier supporte les frais générés par le bien.
A la fin de l’usufruit, il y a obligation de restitution. Pour les biens consomptibles, l’usufruitier doit restituer l’équivalent du bien. Il doit des indemnités de dégradation, mais ne peut prétendre à une indemnité pour les améliorations apportées à l’usufruit.

Le statut du nu-propriétaire.

Il n’a que le droit d’abusus.
Il peut faire des travaux d’entretien si l’usufruitier ne le fait pas.
Il peut demander au juge de transformer l’usufruit en rente viagère. Ce calcul se fait en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire, qui n’a cependant pas l’obligation de les effectuer. Le nu-propriétaire ne doit pourtant pas nuire à l’usufruitier.

Section 2 : Les servitudes (articles 637 et suivants du code civil).

L’article 637 du code civil définit les servitudes : c’est un rapport entre deux biens immeubles.
Les servitudes ont essentiellement pour but de satisfaire l’utilité économique d’un bien : un bien est affecté au service d’un autre.

§ 1 : La notion de servitude.

Les servitudes se transmettent avec le bien.
Toute servitude est fondée sur l’utilité économique du droit des servitudes. Ce droit relève des rapports de voisinages.
Il existe des servitudes légales et des servitudes contraventionnelles.

Les éléments constitutifs de la servitude

Les deux fonds doivent appartenir à des propriétaires différents. En pratique, il s’agit de fonds contigus, mais cela n’est pas nécessaire.
C’est un droit réel sur un bien qui appartient à autrui.
C’est une charge qui n’oblige pas le propriétaire du fond servant.
Ce droit appartient au propriétaire du fond dominant et qui ne réduit pas la plénitude du propriétaire du fond servant.
La servitude est perpétuelle.
Une servitude est créée pour l’utilité du fond dominant. Cette utilité doit être proportionnelle au fond dominant.

Les caractères de la servitude.

Le caractères de la servitudes résultent du droit réel immobilier.
La servitude est opposable à tous, elle se transmet avec le fond. Elle peut se prescrire et peut se perdre par le non-usage dans un délai de 30 ans.
Il y a une fixité de la servitude. Ce principe est issu d’un compromis, c’est-à-dire de la conciliation entre deux intérêts contraires.
Le propriétaire du fond dominant ne peut changer l’assiette du droit.

Les classifications des servitudes.

Le servitudes sont définies par l’article 639 du code civil.
- La servitude continue s’exerce sans intervention de l’homme.
- La servitude discontinue ne peut s’exercer que par l’intervention humaine.
- Les servitudes apparentes se manifestent par un ouvrage extérieur, contrairement aux servitudes non-apparentes.
Des combinaisons sont possibles : une servitude peut être continue et apparente, continue et non-apparente, discontinue et apparente, discontinue et non apparente.
A chaque catégorie de servitudes appartient un régime juridique propre.

§ 2 : Les servitudes légales d’utilité privée.

Les servitudes légales d'utilité privée restreignent le droit de propriété et sont soit réciproques, soit unilatérales.
Les servitudes réciproques relèvent du droit du voisinage et manifestent le droit d’exiger de l’autre la discrétion. Il s’agit d’aménager les relations de voisinage.
Les articles 676 et suivants du code civil mettent en place la servitude de jour et de vue.
En ce qui concerne les servitudes unilatérales, la plus importante et la plus courante est la servitude de passage pour les fonds enclavés, telle qu’elle est définie de l’article 682 à l’article 685. La seule condition à cette servitude est l’obligation d’un droit d’enclave, droit fondé sur le besoin du fond dominant.
Le passage doit être suffisant pour la destination du fond dominant. La largeur du passage n’est pas fixée à l’avance : tout dépend des besoins et de l’évolution de ces besoins. L’aménagement de la servitude découle de ce besoin. En cas de désaccord, le juge fixe le lieu de passage. De plus, une indemnisation définit par l’article 682 est versée au propriétaire du fond dominant. Enfin, si l’état d’enclave cesse, la servitude de passage cesse aussi.
En ce qui concerne les eaux pluviales, l’écoulement du toit doit se faire sur son propre terrain.

§ 3 : Les servitudes du fait de l’homme.

Il s’agit de servitudes conventionnelles, créées par les propriétaires des terrains. Il en existe une très grande variété.
Il est parfois difficile de déterminer si les stipulations d’une convention engagent les seuls contractants à titre personnel et ne constituent qu’une obligation personnelle. Ces stipulations peuvent aussi affecter les fonds eux-mêmes d’une charge réelle, transmissibles aux propriétaires successifs du fond.
Le titre est un acte juridique qui transforme des droits ou des obligations. Il y a une difficulté d’interprétation concernant le titre.
L’article 686 du code civil met en place une liberté contractuelle. Il existe une liberté de création sous réserve que la charge corresponde à la notion de servitude.
La création de servitudes est un acte de disposition. Seul le propriétaire peut faire cet acte en vertu de son abusus. C’est un droit réel immobilier opposable à tous.
La prescription est acquisitive lorsque l’écoulement du délai a pour effet de faire acquérir un droit réel à celui qui l’exerce en fait. Cette prescription dure 30 ans en matière civile et 10 ans en matière commerciale.
La possession est l’apparence du droit : c’est un fait.
Il y a possession quand deux éléments sont réunis : le corpus et l’animus. Le corpus constitue l’élément matériel de la possession, en désignant le pouvoir de fait exercé sur une chose. L’animus est l’état d’esprit d’une personne qui se comporte comme titulaire d’un droit sur une chose pour l’exercer ou qui veut faire une libéralité.
La possession fait présumer la propriété. Toutes les présomptions sont fondées sur la possession. Cette règle joue pour les servitudes.
L'article 691 du code civil prévoient que ce principe joue seulement pour les servitudes apparentes et continues : le propriétaire du fond servant peut empêcher la prescription. Ces servitudes sont les seules à pouvoir attirer l’attention du fonds servant.
Il y a beaucoup de contentieux pour distinguer les actes de pure tolérance.
Par la division, le propriétaire unique procède à des aménagements créant des servitudes. Les aménagements doivent survivre à la division.
Pour que la servitude existe, il faut d’abord apporter la preuve que les fonds divisés appartiennent au même propriétaire, qui doit avoir créé la servitude.

L’extinction des servitudes.

L'extinction des servitudes est dominée par la double idée de ne pas trop entraver les propriétés voisines et par la nécessité de maintenir les servitudes tant qu’elles sont utiles aux fonds.
Les servitudes conventionnelles peuvent s’éteindre sur un commun accord des parties. Elles s’éteignent au bout de 30 ans par le non-usage.
La confusion (Article 705 du code civil ) est un autre mode d’extinction des servitudes.

Chapitre 3 : L’indivision.

L’indivision est la situation où un même bien appartient à plusieurs personnes.
Il existe plusieurs sortes d’indivisions : il y a ce que l’on appelle l’indivision ordinaire (Article 845 et suivants du code civil) et l’indivision conventionnelle.
L’indivision ordinaire se présente quand il y a ouverture de succession avec une pluralité d’héritiers.

Section 1 : Structure de l’indivision.

§ 1 : Distinction entre actif et passif.

L’indivision est organisée par une loi de 1976. C’est une exception à l’exclusivité qui porte sur un objet.
Il y a une corrélation entre l’actif et le passif.
L’actif indivis est composé des biens qui appartiennent au défunt.
La masse active s’enrichit des fruits et des revenus du bien. Cette masse bénéficie des plus-values et des moins-values. S’agissant des plus-values, on distingue celles qui sont strictement économiques. Les moins-values sont liées à l’économie.
Le passif de l’indivision est réglé par l’article 815-17 du code civil, qui distingue plusieurs catégories d’indivisaires, qui n’ont pas les mêmes droits sur les biens indivis :
Les créanciers de l’indivision sont les créanciers de celui qui était propriétaire avant l’indivision, mais aussi les créanciers dont la créance est née au moment de l’indivision

§ 2 : La pluralité des droits de même nature.

Chaque indivisaire a droit à une quote-part de la totalité de la chose. C’est pour cela que chaque propriétaire a un droit de propriété portant sur une quote-part abstraite de l’indivision.
Plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Cependant, la quote-part n’est pas forcément égale.
Il peut exister des parties communes aux différents propriétaires.

Section 2 : Le fonctionnement de l’indivision.

§ 1 : La gestion des biens indivis.

Cette gestion est longtemps restée inorganisée : elle était considérée comme une situation provisoire et précaire. En pratique, elle peut durer très longtemps.
La plupart des indivisions successorales sont peu importantes.
Une loi de 1976 (Article 815 et suivants du code civil) a donné un véritable statut à l’indivision : chaque indivisaire a un droit concurrent sur la masse indivise, qu’il a fallu organiser. Il s’agit de déterminer les pouvoirs de chacun.
Les textes organisent ces pouvoirs en fonction d’une idée d’équilibre entre l’exercice des droits et les décisions collectives à prendre.
Il ne faut pas bloquer la gestion des biens.
Selon l’article 815-9 du code civil, chacun peut librement user et jouir des biens indivis à la condition qu’il en jouisse conformément à la destination du bien. Il doit aussi en jouir dans le respect et dans la mesure du droit des autres.
L’article 815-3 met en place la règle de l’unanimité pour tous les actes de disposition et d’administration. Il s’agit de tous les actes qui s’exécutent en application de l’abusus. La sanction n’est pas la nullité en cas de non respect de cette règle. Cependant, l’acte est inopposable aux indivisaires n’ayant pas donné leur accord.
Le sort de l’acte dépend du partage. Si le bien qui a fait l’objet d’un acte irrégulier tombe dans le lot de celui qui a fait l’acte, ce dernier est définitif. Dans le cas contraire, l’acte est nul.
Il s’agit de savoir si un indivisaire est prisonnier de son droit. Un indivisaire peut sortir de son droit en vendant sa quote-part.
Selon l’article 815-14 du code civil, le coïndivisaire a un droit de priorité concernant l’accession de la quote-part à vendre des coïndivisaires.
L’article 815-2 instaure des mesures conservatoires : ce sont des actes destinés à préserver l’intérêt commun. Ces actes sont nécessaires et urgents.
Si un des indivisaires et hors d’état de manifester sa volonté, le juge rend une habilitation judiciaire permettant de faire un acte qui nécessite le consentement des autres. Cette habilitation valide l’acte.
L’acte doit être conforme à l’intérêt collectif, le refus étant contraire à l’intérêt commun.
Les indivisaires peuvent mandater l’un d’eux ou un tiers pour gérer l’indivision.

§ 2 : L’acte de partage.

L'acte de partage met fin à l’indivision.
L’aspect précaire est maintenu car chaque indivisaire peut demander la fin de l’indivision.
L’indivision peut être maintenue exceptionnellement soit pour des raisons économiques, soit pour la protection d’un indivisaire.
L’acte de partage a pour objet de former des lots qui vont être attribués soit à l’amiable, soit par tirage au sort contrôlé par le tribunal.
“L’égalité est l’âme du partage”. Chaque lot doit être proportionnel à la quote-part.
Cet acte a un effet déclaratif de droit, et non constitutif : chaque co-partageant est supposé être propriétaire privatif de son lot depuis le début de l’indivision.

Partie 2 : Les modes d’acquisition des droits sur les biens.

Les textes concernant ces modes recouvrent les deux tiers du Code Civil.
Il résulte des articles 711 et 712 du code civil que la propriété des biens s’acquière soit par la transmission des biens d’une personne à une autre, soit par l’effet de la loi.
Il s’agit de rechercher chez le titulaire actuel d’un droit quelle est la source de son droit à travers le titre, l’accession et la prescription acquisitive.

Chapitre 1 : Le titre de propriété.

L’article 711 du code civil dispose que la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire et par l’effet des obligations.
Le titre est un écrit constatant l’acte juridique. C’est une forme de contrat.
L’acquisition peut se faire entre vifs ou à cause de mort. Elle peut se faire soit à titre onéreux, soit à titre gratuit.
Il existe un principe commun : le principe de l’autonomie de la volonté. Il s’agit de la volonté des parties à l’acte qui est à la source de la transmission du droit. Ce principe implique le principe de liberté contractuelle : les parties déterminent librement le contenu du contrat. Le principe d’autonomie implique aussi le principe de consensualisme : un contrat est formé dès que l’offre et l’acceptation se rencontrent.
Selon l’article 1138 du code civil, le transfert de propriété se fait dès l’échange des consentements sur la chose. Ce transfert emporte les risques.
Il existe des nuances à ces principes, venant de l’opposabilité aux tiers de l’acquisition des droits.
En matière immobilière, la vente est valable dès l’échange des consentements. Il est nécessaire d’aller chez le notaire pour qu’il fasse la publicité foncière. Le droit immobilier n'est opposable aux tiers que si ce droit a été publié.
Pour les biens meubles, il n’y a pas de système de publicité foncière. C’est la possession qui joue ce rôle.

Chapitre 2 : L’accession à la propriété.

L’accession est un mode général d’acquisition de la propriété : la loi décide que certains évènements ont un effet acquisitif.
L’accession vient d’une situation particulière. Il s’agit de soumettre au même régime juridique le principal et l’accessoire.
Il s’agit de situations de fait définies par l’article 551 du code civil. Ces situations peuvent être artificielles ou naturelles.
L’accession artificielle est plus importante (Article 553 et suivants). Le propriétaire du sol devient propriétaire de tout ce qui y est planté ou construit.
Il y a une présomption, de construction au frais du propriétaire du sol. Cette présomption peut être renversée soit par la preuve d’utilisation du matériel d’autrui, soit par la preuve que le constructeur a empiété sur le terrain d’autrui.
Le renversement de la présomption fait obstacle à l’accession.
Construction avec des matériaux d’autrui
Selon l’article 544 du code civil, le propriétaire du sol devient propriétaire des constructions ou des plantations par accession. De ce fait, il est propriétaire des matériaux utilisés car il y a eu incorporation matérielle de ces matériaux, devenus des immeubles par nature.
Cependant, il doit payer la valeur de ces matériaux au jour du paiement : c’est le mécanisme de la dette de valeur qui intervient. Il peut éventuellement être tenu à des dommages et intérêts.
Comme l’accession est définitive, le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever, même si l’ouvrage est détruit. Il n’y a pas de distinction suivant que le propriétaire est de bonne ou de mauvaise foi.
Constructions et plantations sur le terrain d’autrui
L’article 555 du code civil met en place une hypothèse de fait : le constructeur construit sur un terrain qui ne lui appartient pas avec des matériaux qui lui appartiennent.
On raisonne sans tenir compte de la question si l’auteur savait ou ne savait pas à qui appartient le terrain.
Si on admet l’accession, cette dernière est forcée.

1) Aménagement du jeu de l’accession.

Il s’agit d’une interrogation sur le sort de la construction.

Si le constructeur est de bonne foi, il ne peut être contraint à détruire les constructions. Le propriétaire du sol en devient propriétaire, mais doit indemniser le constructeur. Il a alors le remboursement de la plus-value apportée à l’immeuble par ces travaux. Ces remboursements sont estimés à la date de l’opération financière.
Si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire du terrain a le choix entre :
) Obliger le tiers à faire démolir l’ouvrage à ses frais avec en plus condamnation à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subis par le propriétaire du fond.
) Conserver l’ouvrage en versant au constructeur une indemnité déterminée soit selon le coût réel des travaux, soit selon la plus-value apportée au terrain. Il s’agit ici d’une accession à titre onéreux

2) Domaine d’application de l’article 555 du code civil.

L’article 555 traite des relations entre le propriétaire du sol et le tiers constructeur.
La jurisprudence a étendu l’application de cet article au cas où le propriétaire est seulement détenteur.
Elle est abondante concernant le locataire au travers du contrat de bail. Le locataire est, par hypothèse, de mauvaise foi. A la fin du bail, la jurisprudence décide que le bailleur propriétaire peut exiger la remise en état du bien loué.
Les constructions faites par le locataire deviennent propriété du bailleur à la fin du bail. L’accession est différée car si (en cours de bail) il y a destruction du bien, c’est le locataire qui touche l’assurance.
Cette bienveillance de la jurisprudence face au locataire a des limites.
Il y a une différence entre empiétement et construction sur le terrain d’autrui. Le résultat est différent car appliquer l’article 555 au seul empiètement risque de tourner à l’absurde : cet article permet à la victime de l’empiétement d’en ordonner la destruction sans tenir compte de la bonne ou mauvaise foi du constructeur.
L’occupation mobilière
Il s’agit de l’appropriation de biens meubles qui n’ont pas de propriétaire, qui n’en ont plus car ils ont été abandonnés ou dont le propriétaire est inconnu. Dans ce dernier cas, il s’agit de l’exemple du propriétaire du trésor défini à l’article 716 du code civil : celui qui découvre un trésor est un inventeur.
Dans le cas du trésor, le code civil a combiné deux règles. La première prévoit que lorsqu’une chose fait partie d’une autre chose dans laquelle elle est cachée, elle appartient au propriétaire de cette dernière par accession. La deuxième règle déclare que le trésor étant une chose n’appartenant à personne doit revenir à l’inventeur par occupation.
L’alinéa 1 de l’article 716 du code civil fait une distinction selon que l’inventeur est ou non le propriétaire du fond où le trésor a été trouvé.
Si l’inventeur trouve le trésor dans son propre fond, il en est le propriétaire. Par contre, s’il a été trouvé dans le fond d’autrui, le trésor est partagé entre l’inventeur et le propriétaire du fond.

Chapitre 3 : La prescription acquisitive.

La prescription extinctive fait perdre un droit réel ou un droit personnel du fait de l’inaction prolongée du titulaire du droit.
La prescription est acquisitive quand l’écoulement du délai a pour effet de faire acquérir un droit réel à celui qui l’exerce en fait.
Il existe des règles différentes pour les biens immeubles et pour les biens meubles.

Section 1 : La possession.

La possession est une notion de fait.
Pour être possesseur, il faut adopter un certain comportement sur un bien. Ce comportement doit révéler l’intention de la personne.
Le plus souvent, le possesseur est le propriétaire. Il peut cependant arriver qu’il y ait dissociation entre le propriétaire et le possesseur.

§ 1 : Les éléments constitutifs de la possession.

Le corpus constitue l’élément matériel de la possession en désignant le pouvoir de fait exercé sur une chose. Il s’agit de l’accomplissement d’actes matériels que le titulaire du droit fait en caractère de propriétaire.
L’animus est l’état d’esprit d’une personne qui se comporte comme le titulaire d’un droit sur une chose pour l’exercer ou qui veut faire une libéralité. C’est la volonté d’être le propriétaire d’être le propriétaire d’un bien. Il est indépendant de la mauvaise foi. Le possesseur peut être le véritable propriétaire ou il croit l’être ; il peut aussi ne pas l’être.

§ 2 : Les qualités de la possession.

Les qualités de la possession sont énumérées par l’article 2229 du code civil . Cet article 2229 met en place la notion de possession continue : les actes matériels doivent être effectués régulièrement en fonction du bien utilisé.
La possession doit être paisible : la prise de possession doit avoir été faite sans contrainte ni violence. Elle doit aussi être publique : les actes de possession doivent s’exercer aux yeux de tous. Enfin, la possession ne doit pas être équivoque : le possesseur ne doit pas avoir une position ambiguë.
Le possesseur de bonne foi peut être propriétaire par erreur au cas où il a un titre qui ne lui a pas transmis la propriété. Le possesseur de mauvaise foi sait qu’il n’est pas propriétaire.
L’intérêt de départ résulte d’un intérêt économique.

§ 3 : Le rôle de la possession.

Le rôle probatoire de la possession.

C’est une présomption de propriété car elle est fondée sur la vraisemblance ou car le possesseur est propriétaire.
Le possesseur n’a rien à réclamer en cas de litige. Il a la position de défendeur : la loi protège l’ordre établit.
C’est une présomption simple : il appartient au demandeur de renverser la présomption. Pour cela, soit il est en mesure de prouver son droit de propriétaire, soit il conteste l’existence de la possession (ou ses qualités).

Le rôle acquisitif de la possession.

La loi décide que la possession prolongée dans le temps fait acquérir au possesseur la propriété à l’insu du véritable propriétaire : c’est la prescription acquisitive.
La raison essentielle de ce principe est économique : celui qui est possesseur est intégré dans le circuit économique car il fait fructifier les fruits.
Cet effet acquisitif n’est pas uniforme : il est variable.
Quand la possession est viciée et que le possesseur est de mauvaise foi, il n’y a aucun effet acquisitif à la possession, mais il y a un effet probatoire.
Si le possesseur est de mauvaise foi, il devient néanmoins propriétaire au bout d’un délai de 30 ans : c’est l’usucapion.
Si la possession est non viciée et si le propriétaire est de bonne foi, le délai d’acquisition est de 10 ou 20 ans pour les immeubles (prescription abrégée) et est instantanée pour les meubles. Dans ce dernier cas, la possession vaut titre.
Cette situation emporte un effet favorable concernant les fruits du bien (Article 549 du code civil).
Normalement, les fruits appartiennent au propriétaire par l’accession. Le possesseur de bonne foi bénéficie des fruits : il n’a pas l’obligation de restituer les fruits au véritable propriétaire. Le possesseur de mauvaise foi doit restituer tous les fruits qu’il a pu accumuler.

Section 2 : Règle propre aux biens immeubles : l’usucapion.

Cette spécificité tient à la supériorité économique et familiale des immeubles de la France rurale de 1804. Aujourd’hui, le critère économique ne justifie plus la différence de régime entre meuble et immeuble : c’est leur régime juridique propre qui permet cette différence.
L’interruption d’une prescription provient en général d’un fait affectant la possession au point de l’anéantir. Cela est défini aux articles 2242 et 2243 du code civil. Cette interruption peut résulter soit d’une perte de la jouissance, soit d’une perte de l’élément intentionnel.
Le possesseur doit-il posséder pendant tous les délais requis ou peut-il ajouter à sa possession celle de ses auteurs ? Cela est possible quand il s’agit d’ayant-cause universel.
La suspension est un évènement empêchant quelqu’un d’acquérir un droit ou d’agir en justice contre sa volonté. Les causes en sont limitées.

§ 1 : Le délai.

Conditions tenant à l’inaction de la propriété
Si l’usucapion consacre un fait positif du possesseur, il sanctionne également un fait négatif du propriétaire qui s’est désintéressé de son bien pendant plusieurs années.

1) L’interruption de la prescription.

L'interruption de la prescription a pour effet d’anéantir définitivement le temps de la possession déjà écoulé. Pour prescrire, il faut que le délai requis s’écoule à nouveau intégralement.
L’article 2242 du code civil précise que l’interruption peut être naturelle ou civile.
L’interruption naturelle résulte de la perte par le possesseur de la jouissance de la chose pendant plus d’un an. Ce délai s’explique par le fait que le possesseur dispose de différentes actions possessoires pendant ce laps de temps.
L’interruption civile n’implique pas la perte matérielle de la possession par le possesseur. Cette interruption est définie par l’article 2244 du code civil.

2) La suspension de la prescription.

Pour certaines hypothèses, on a admis que le temps qui passe ne peut consolider la prescription car le propriétaire était momentanément dans l’impossibilité de faire valoir ses droits. On suspend alors le cours des événements jusqu’à ce que le propriétaire puisse à nouveau défendre ses intérêts.
Les causes de la suspension sont définies par l’article 2251 du code civil. Il ne saurait donc y avoir que des causes légales de suspension de la prescription.

Conditions tenant à la possession.
Pour que la prescription puisse jouer, il faut que la possession soit pleinement constituée dans ses éléments matériels et psychologiques. Il faut aussi qu’elle soit utile, c’est-à-dire qu’elle remplisse les conditions de l’article 2229.
S’il détient le bien en vertu d’un titre excluant de sa part toute prétention à la propriété, le détenteur précaire ne saurait prescrire.

Conditions tenant à l’écoulement dans le temps.
Celui qui prétend avoir prescrit peut (dans le calcul de la durée de sa possession) inclure le temps de possession écoulé du fait de son auteur.

a) Domaine de la prescription abrégée.

Le domaine de la prescription abrégée est celui d’une acquisition a non domino de droits réels immobiliers.
Cette acquisition suppose que le possesseur ait acquis son bien de quelqu’un qui n’en est pas le propriétaire.

b) La bonne foi.

La bonne fois est la croyance qu’avait le possesseur au moment de l’acquisition d’acquérir un droit réel sur l’objet considéré. Par exemple, elle consiste pour un acheteur à croire en la qualité de propriétaire du vendeur.
Cette condition est souverainement appréciée par les juges du fond.

c) La notion de juste titre.

La notion de juste titre a été affirmée par la jurisprudence.
Le titre doit être réel et non putatif. Le titre putatif est celui qui n’existe que dans l’imagination de celui qui s’en prévaut.
Le titre doit aussi être exempt de vice de forme.
Enfin, le titre doit être de nature à transférer la propriété : le possesseur doit démontrer qu’il détient l’immeuble en application d’un contrat de vente.

d) Mesure de l’abrègement.

L’article 2265 du code civil vise une prescription de 10 ans et l’autre de 20 ans. L'article 2265 rend concevable les durées de prescription.
La prescription s’opère par 10 ans quand le propriétaire habite le ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle est situé l’immeuble.
La prescription s’opère pour 20 ans quand le propriétaire a son domicile en dehors du ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle est situé l’immeuble.
La prescription peut être interrompue quand le propriétaire a eu son habitation successivement dans et hors du ressort de la cour d’appel considérée.

§ 2 : La volonté du possesseur.

Le possesseur n’est pas forcé de devenir propriétaire quand il remplit les conditions de l’usucapion.
La loi lui réserve la faculté de refuser le bienfait qu’elle lui octroie.

La volonté de prescrire.

Elle est définie par l’article 2223 du code civil.
La doctrine a déduit de cet article 2223 que, quand les conditions de la prescription sont remplies, le possesseur n’acquiert pas la propriété de la chose mais uniquement le droit de se prévaloir de la prescription acquisitive.
L’invocation de la prescription par le possesseur se fait le plus souvent par voie d’exception : assigné en revendication, il oppose aux prétentions du revendiquant le fait qu’il est devenu (par le fait de la prescription) propriétaire.
S’il omet de le faire, l’article 2225 réserve à ses créanciers d’opposer cette prescription par une application de l’action publique.

La volonté de ne pas prescrire.

Cette volonté est définie par l’article 2220 du code civil.
Si l’on ne peut renoncer à une prescription qui n’a pas commencé à courir ou qui est en cours, on peut en revanche renoncer à une prescription acquise.
Il y a cependant une ambiguïté : la renonciation intervient une fois que la prescription est acquise.

Section 3 : Les règles propres aux biens meubles.

§ 1 : Le rôle acquisitif de la possession d'un bien meuble.

La possession d'un bien meuble vaut titre de propriété.
Elle confère au possesseur du meuble un titre nouveau, différent de celui qu’il tient de son auteur. De ce fait, quand une personne acquiert un bien a non domino d’une personne qui n’en est pas le propriétaire, elle en devient propriétaire dès lors  qu’elle est entrée en possession.
Le titre que lui confère cette possession est différent du titre qu’elle tient de son auteur : ainsi, les vices de celui-ci seront sans influence sur celui-là.
Le vrai propriétaire ne peut revendiquer son bien entre les mains du possesseur.
Exception : biens meubles perdus ou volés
Comme certaines situations sont exceptionnelles, on admet que l’action du propriétaire puisse prospérer malgré la bonne foi du possesseur.
Evoquées par l’article 2279 alinéa 2 du code civil, ces situations sont le vol et la perte de la chose par le propriétaire.
Ce sont alors les circonstances de la dépossession du propriétaire qui lui permettent de bénéficier de l’action en revendication qui lui serait normalement fermée.

1) Les conditions de l’action en revendication sur un bien meuble.

Pour exercer une action en revendication sur un bien meuble, il faut que le bien ait été volé ou que le propriétaire l’ait perdu.
Le vol n’est pas assimilé à l’escroquerie ou à l’abus de confiance, dans lesquels le propriétaire remet volontairement sa chose à un tiers.
De même, la perte de la chose suppose une dépossession du propriétaire soit à la suite de sa propre négligence, soit à la suite de celle d’un tiers.
L’action en revendication du propriétaire doit être intentée dans un délai de trois ans suivant la perte ou le vol de la chose. Ce délai ne peut être ni suspendu, ni interrompu.
Pour que son action prospère, le propriétaire devra apporter la preuve de sa qualité. La cour de cassation se satisfait cependant de la seule possession régulière des objets litigieux.

2) Les conséquences de l’action en revendication sur un bien meuble.

Lorsque les conditions de l’action en revendication sont remplies, le propriétaire peut revendiquer son bien entre les mains du possesseur, qu’il soit ou non de bonne foi.
Le possesseur disposera alors d’un recours contre celui duquel il détient la chose. Ainsi, s’il a acquis le bien, au titre d’un contrat de vente, il pourra assigner son vendeur en garantie.
L’article 2280 du code civil apporte une atténuation au principe.
Les circonstances de l’acquisition par le possesseur laissent à penser que la chose ne pouvait pas être volée ou perdue.
Afin de garantir le remboursement, le possesseur dispose d’un droit de rétention par lequel il peut s’opposer à la restitution du bien tant que le propriétaire ne l’a pas désintéressé.
Cette obligation de remboursement enlève à la revendication des intérêts pratiques. Elle n'est concevable que quand le bien a une forte valeur sentimentale ou quand sa valeur pécuniaire a considérablement augmentée entre l’achat par le possesseur et la revendication par le propriétaire.

§ 2 : Le rôle probatoire de la possession d'un bien meuble.

Outre sa fonction acquisitive de propriété, la possession de bonne foi a un effet probatoire. Cet effet n’est perceptible que dans les litiges opposant le possesseur à son auteur ou à ses ayant-causes.
Si aucune des parties n’apporte la preuve de la convention effectivement passée, le possesseur sera présumé avoir régulièrement acquis le bien.
Ce n’est pas à lui de démontrer que le contrat était translatif de propriété, il appartient aux héritiers de faire tomber cette présomption.